Tỷ lệ vốn hóa – Tỷ suất lợi nhuận trên bất động sản là gì?
Các tùy chọn của bạn là gì? Tiêu chí lựa chọn của bạn là gì? Tỷ suất lợi nhuận được các nhà đầu tư bất động sản thương mại sử dụng để biểu thị tỷ lệ thu nhập mà các khoản đầu tư bất động sản dự kiến tạo ra. Thuật ngữ này thường được gọi là “tỷ lệ giới hạn” và được tính toán dựa trên thu nhập ròng mà tài sản dự kiến tạo ra. Tỷ lệ vốn hóa được sử dụng để ước tính lợi nhuận tiềm năng cho khoản đầu tư của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản. Tỷ suất sinh lợi là giải pháp phổ biến nhất để thông qua đó xác nhận tiềm năng sinh lời và thu nhập của một khoản đầu tư bất động sản. Tỷ suất sinh lợi chỉ thể hiện doanh thu của tài sản trong một năm, giả sử tài sản được mua bằng tiền mặt và không phải trả lãi suất.
Một cách khác, đơn giản hơn để xem lợi nhuận như một thước đo rủi ro trong đầu tư bất động sản. Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản càng cao thì tỷ suất lợi nhuận càng cao. Đầu tư bất động sản có rủi ro càng thấp thì tỷ suất sinh lợi càng thấp (trên lý thuyết).
Tính toán tỷ lệ giới hạn – Lợi suất bất động sản
Có nhiều cách để theo dõi thống kê khả năng sinh lời. Theo giải pháp phổ biến nhất, lợi tức đầu tư bất động sản được tính bằng cách chia thu nhập giải trí ròng của bất động sản cho giá trị thị trường hiện tại của nó. Về mặt toán học, nó có thể được biểu thị dưới dạng công thức như sau:
Tỷ lệ giới hạn = Thu nhập hoạt động ròng / Vốn hóa thị trường hiện tại
Trong đó: Thu nhập Giải trí ròng là thu nhập hàng năm (dự kiến) (chẳng hạn như tiền thuê) do bất động sản tạo ra, được tính bằng cách trừ đi tất cả ngân sách được tạo ra từ việc quản lý bất động sản. Các ngân sách này bao gồm chi phí quản lý và bảo trì cũng như thuế tài sản. Giá trị thị trường hiện tại của tài sản là giá trị hiện tại của tài sản theo giá thị trường phổ biến. Trong một chiến lược khác, số tiền được tính dựa trên ngân sách vốn khởi động hoặc ngân sách mua lại của bất động sản. Công thức như sau:
Tỷ lệ vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng / Giá mua
Tuy nhiên, bước thứ hai không phổ biến lắm vì hai lý do. Trước hết, nó không có tác dụng thực sự đối với những món đồ đã qua sử dụng được mua với giá rẻ từ nhiều năm / thập kỷ trước, và thứ hai, nó hoàn toàn không áp dụng cho những món đồ gia truyền vì giá mua của chúng. Bằng 0 để làm mất hiệu lực phân loại. Ngoài ra, vì giá bất động sản có thể dao động nhiều nên bước đầu tiên sử dụng giá thị trường hiện tại tốt hơn so với giải pháp thứ hai sử dụng giá khởi điểm có giá trị. Cố định và thắt chặt.
Một ví dụ đơn giản cho những ai dễ hình dung:
Giả sử nhà đầu tư có 1 triệu đô la và anh ta đang cân nhắc đầu tư vào một trong hai lựa chọn đầu tư có sẵn – một là, anh ta có thể đầu tư vào khoản phát hành Kho bạc do chính phủ phát hành với lãi suất danh nghĩa 3% mỗi năm, được coi là Khoản đầu tư an toàn nhất hai, anh ta có thể mua một tòa nhà thương mại có nhiều người thuê và dự kiến sẽ trả một khoản tiền thuê cố định.
Trong tình huống thứ hai, giả sử tổng số tiền thuê nhận được là 90.000 đô la mỗi năm, nhà đầu tư sẽ phải trả tổng cộng 20.000 đô la cho các ngân sách quản lý bảo trì và thuế bất động sản khác nhau. Nó tạo ra thu nhập ròng 70.000 đô la từ các khoản đầu tư bất động sản. Giả sử rằng trong năm khởi nghiệp, giá trị của tài sản không đổi và giá mua ban đầu là 1 triệu đô la. Tỷ lệ vốn hóa sẽ được tính là (Thu nhập giải trí ròng / Tài sản ròng) = 70.000 đô la / 1 triệu đô la = 7%. Lợi tức 7% do khoản đầu tư bất động sản này tạo ra tốt hơn lợi nhuận 3% tiêu chuẩn thu được từ trái phiếu kho bạc không rủi ro đáng tiếc. Chênh lệch 4% giữa hai lựa chọn thể hiện phần thưởng rủi ro đáng tiếc cho các nhà đầu tư bằng cách đầu tư vào thị trường bất động sản hơn là đầu tư vào trái phiếu kho bạc an toàn nhất và không có rủi ro đáng tiếc.
Phân tích lợi tức bất động sản – Tỷ lệ giới hạn
Tỷ suất sinh lợi thể hiện khoảng thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư vào tài sản. Ví dụ, một bất động sản có tỷ lệ giới hạn 10% sẽ mất khoảng 10 năm để giảm giá. Lợi nhuận khác nhau cho thấy các mức độ rủi ro không may khác nhau. Từ công thức, có khả năng chỉ ra rằng tỷ lệ giới hạn sẽ cao so với những người tạo ra thu nhập giải trí ròng cao có tài sản được định giá thấp và ngược lại. Điều này có nghĩa là tỷ lệ giới hạn sẽ cao nếu thu nhập hàng năm của tài sản cao và giá trị của tài sản đó thấp, chẳng hạn như có hai vật gia truyền giống nhau về mọi mặt nhưng khác nhau về mặt địa lý. Một ở quận tt quý tộc sang trọng của thành phố, và một ở ngoại ô thành phố. Tất cả mọi thứ đều bình đẳng, bất động sản tiên phong sẽ tạo ra giá thuê cao hơn bất động sản thứ hai, nhưng những điều này sẽ được bù đắp một phần bằng ngân sách bảo trì cao hơn và thuế cao hơn. Bất động sản thành phố tt sẽ tương đối thấp hơn thứ hai do vốn hóa thị trường rất cao. Điều này cho thấy tỷ lệ vốn hóa thấp hơn tương ứng với giá trị tài sản tốt hơn, triển vọng thu nhập tốt hơn và mức độ rủi ro giảm giá thấp hơn. Mặt khác, trần lãi suất cao hơn có nghĩa là triển vọng đóng góp đầu tư bất động sản là tương đối thấp, và do đó mức độ rủi ro đáng tiếc cao hơn.
Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời bất động sản – Tỷ lệ vốn hóa?
Vì lợi nhuận dựa trên các ước tính dự kiến về thu nhập trong tương lai, chúng có thể bị sai lệch nhiều. Sau đó, điều quan trọng là phải hiểu điều gì tạo nên mức trần tốt cho đầu tư mạo hiểm.
Ba yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận và các yếu tố rủi ro khi đầu tư vào bất động sản: vị trí của tài sản trên thị trường bất động sản , loại hình đầu tư tài sản và thậm chí quan tâm.
Đối với thị trường bất động sản, mọi thứ từ nền kinh tế tài chính đến tăng trưởng dân số đến trình độ học vấn của người dân hoàn toàn có thể ảnh hưởng đến của cải đầu tư và tỷ suất sinh lợi của nó. Bất động sản đầu tư, tất cả đều nhờ vào nhu cầu của thị trường bất động sản. Nhu cầu càng cao, giá trị tài sản càng cao, tỷ suất sinh lợi càng thấp và rủi ro bất hạnh càng thấp. Khi lãi suất tăng, lợi nhuận cũng vậy. Điều này là do chúng ảnh hưởng đến khả năng trả nợ thế chấp ngân hàng của các nhà đầu tư bất động sản hoặc thậm chí thế chấp ngân hàng để có được bất động sản đầu tư, buộc giá bất động sản phải hạ xuống nếu ai đó muốn bán.
Vậy chính xác thì tỷ suất sinh lợi tốt là gì?
Chúng tôi hiện không thể trả lời câu hỏi này. Thật không may, chúng tôi cũng sẽ không cung cấp cho bạn một con số cụ thể sẽ làm bạn hài lòng. Đôi khi 1% là một tỷ lệ tốt. Đôi khi 5% hoặc thậm chí 12% là một tỷ suất sinh lợi tốt. Cách duy nhất để giải quyết vấn đề này là không sử dụng tỷ suất sinh lợi làm yếu tố quyết định việc lựa chọn đầu tư bất động sản tốt nhất.
Điều này có nghĩa là lãi suất giới hạn đã lỗi thời? không. Bạn nên sử dụng tỷ lệ giới hạn cùng với lợi suất tiền mặt, thu nhập cho thuê, công suất thuê và giá mua để đưa ra quyết định khả thi tổng thể. Tôi nghĩ bạn cần điều tra và nghiên cứu thị trường bất động sản, làm nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản, cuối cùng là đầu tư vào nghiên cứu và phân tích bất động sản. Bạn cũng nên nghiên cứu kỹ về mức độ giàu có mục tiêu của mình. Chúng tôi khuyên bạn nên sử dụng tỷ lệ giới hạn như một hướng dẫn. Cùng với đó là việc tìm kiếm các bất động sản đầu tư có lợi nhuận tương đương hoặc cao hơn, nhưng hãy luôn nghiên cứu và phân tích các khoản đầu tư bất động sản và chú ý đến tỷ lệ hoàn vốn. Rất cao.