Hiện nay, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp … Một trong những điều kiện để chiếm hữu quyền sử dụng đất là đất phải có thời hạn sử dụng. Vậy thời hạn sử dụng đất là gì? Thời hạn sử dụng đất được pháp luật quy định như thế nào? Tại sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) sử dụng đất lâu dài? 20 năm, 50 năm, 30 năm …?
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Về vấn đề này, hiện nay trong các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, nội dung này đã được đề cập trong Luật Đất đai 2013, Thông tư 02/2015 / tt-btnmt, Nghị định 01/2017 / NĐ-CP. Chi tiết như sau:
1. Quyền sử dụng đất là gì?
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cũng như các văn bản pháp luật đất đai hiện hành đều không có quy định cụ thể về khái niệm “đất có công dụng”, nhưng theo cách hiểu chung thì trong trường hợp bình thường là theo quy định về sử dụng đất. Đối với thuật ngữ rõ ràng được định nghĩa trong mục 126 của Đạo luật Đất đai 2013, nó có thể được hiểu như sau:
“Đất có thời hạn sử dụng” là thuật ngữ dùng để chỉ đất mà người sử dụng đất chỉ được chiếm giữ và sử dụng trong một thời hạn nhất định (sau đây gọi là đất có thời hạn). Thời hạn sử dụng đất) như 20 năm, 30 năm, 50 năm … theo quy định của pháp luật và được nhà nước cho phép khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, xác định quyền sử dụng đất. , hoặc chuyển nhượng quyền trong quá trình sử dụng đất. Khi hết thời hạn này, nhà nước có quyền thu hồi hoặc gia hạn diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng” để tiếp tục sử dụng.
Việc xác định “thời hạn sử dụng đất” có ý nghĩa hết sức quan trọng để xác định điều kiện giao quyền sử dụng đất, lý do thu hồi đất, … làm cơ sở để giải quyết nhu cầu giao đất. Sử dụng hoặc khẳng định, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất …
2. Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành:
Tương tự như khái niệm “thời hạn sử dụng đất”, pháp luật đất đai hiện hành không quy định khái niệm “thời hạn sử dụng đất”. Tuy nhiên, theo quy định về khái niệm “thời hạn” và cách hiểu chung về “thời hạn sử dụng đất”, có thể hiểu “thời hạn sử dụng đất” là khái niệm dùng để chỉ một khoảng thời gian, từ thời điểm (được xác định bởi ngày, tháng, năm)) Người sử dụng đất được Nhà nước cho phép sở hữu, quản lý, sử dụng diện tích đất do Nhà nước cấp, cho thuê, công nhận, chuyển nhượng đất thuộc sở hữu của Nhà nước cho người khác.
Về vấn đề này, các quy định hiện hành về thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai được quy định cụ thể tại Mục 1 Chương 10 Luật Đất đai năm 2013 và được xác định theo loại đất cụ thể. Đất có thời hạn, đất có thời hạn, đất sử dụng có thời hạn do chuyển mục đích sử dụng và đất có thời hạn sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Thứ nhất sử dụng đất ổn định lâu dài:
Xem thêm: Đất thương mại dịch vụ là gì? Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ?
Mặc dù Luật Đất đai không quy định cụ thể khái niệm “đất sử dụng ổn định lâu dài” nhưng khoản 1 của Điều này đã làm rõ cơ sở cho khái niệm “đất sử dụng ổn định”. 1 Điều 21 Nghị định số 43/2014 / nĐ-cp “đất sử dụng ổn định lâu dài” có thể hiểu là đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất sử dụng lâu dài, liên tục, không thời hạn. Quyền có thời hạn chấm dứt sử dụng đất cụ thể.
Theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013, nhà nước cho phép người sử dụng đất có một trong các trường hợp sau đây được sử dụng đất ổn định lâu dài:
– Đất ở là đất ở do gia đình, cá nhân đang sử dụng.
– Trên cơ sở kết hợp sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để giữ được bản sắc dân tộc có liên quan đến phong tục tập quán của dân tộc, nguồn gốc là đất được nhà nước giao hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. .
– Rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất từ rừng tự nhiên.
– Đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, phi nông nghiệp mà nguồn gốc không phải là đất được Nhà nước cho thuê, giao đất có thời hạn.
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, đất xây dựng công trình phi thương mại thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục … và các lĩnh vực khác. pháp luật.
– Đất được pháp luật chỉ định sử dụng vào lĩnh vực quốc phòng, an ninh.
Xem thêm: Quy định về thời hạn sử dụng đất
– Đất nghĩa trang, nghĩa trang; đất thờ tự (đất công trình công cộng, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất cơ sở thờ tự (chùa, nhà thờ, thánh đường, thánh thất, thiền viện, thiền đường, trụ sở cơ sở tôn giáo, nhà thờ tự, trường đào tạo tôn giáo).
– Đất giao thông thủy lợi, đất công trình, di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh.
– Đất xây dựng các công trình công cộng khác phục vụ mục đích sinh hoạt của con người không nhằm mục đích kinh doanh.
– Đất tổ chức kinh tế đang sử dụng là đất nhận chuyển nhượng sử dụng ổn định lâu dài;
Có thể thấy, nếu người sử dụng đất sử dụng diện tích đất thuộc một trong các trường hợp trên thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng đất ổn định lâu dài.
p>
Thứ hai là đất được sử dụng với một từ:
Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, quy định về thời hạn sử dụng đất đối với “đất có thời hạn” sẽ được xác định tùy theo các trường hợp liên quan đến từng trường hợp cụ thể và việc sử dụng đất có thời hạn. đất đai phù hợp với nguồn gốc, chẳng hạn như phân phối, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất và bị ràng buộc bởi chủ sở hữu hợp pháp của tài sản là cá nhân, gia đình hoặc tổ chức. Chi tiết như sau:
Đối với đất được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Xem thêm: Quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành
Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với phần đất này được xác định như sau:
– Quyền sử dụng đất được xác định là 50 năm:
Thời hạn này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, kể cả trường hợp đất được giao là đất trồng trọt hàng năm. Đất làm muối, đất rừng sản xuất, đất chưa xác định mục đích sử dụng (khi giao đất trống, núi trọc và đất quy hoạch có mặt nước).
Thời hạn sử dụng đất của đất được giao hay còn gọi là thời hạn giao đất được tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất. Khi hết thời hạn sử dụng phần đất này mà gia đình, cá nhân vẫn có nguyện vọng tiếp tục sử dụng để sản xuất nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng.
– Thời hạn sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền xác định nhưng không quá 50 năm:
Giới hạn thời gian này được áp dụng khi:
+ Đất được nhà nước giao quyền sử dụng đất, cho hộ gia đình, cá nhân thuê vào mục đích thương mại, dịch vụ, mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Trong trường hợp này, cơ quan giao đất, cho thuê đất sẽ xác định cụ thể thời hạn sử dụng đất trên cơ sở xem xét dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất của gia đình, cá nhân. Và được ghi rõ trong quyết định giao đất, quyết định / hợp đồng cho thuê đất.
Xem thêm: Thủ tục, Đơn xin Gia hạn Quyền sử dụng Đất
Sau khi hết thời hạn sử dụng đất thì vẫn được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không được tiếp tục sử dụng nếu quá thời hạn giao đất.
+ Quyền sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định trong quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền, quyết định / hợp đồng cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên cơ sở xem xét dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Khi hết thời hạn sử dụng đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn muốn tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn giao đất. Cho thuê đất.
+ Đất nông nghiệp do nhà nước cho gia đình, cá nhân thuê.
Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng đất được xác định theo nội dung của hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Khi đất thuê hết thời hạn thuê mà gia đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng thì phải làm đơn và được nhà nước xem xét cho tiếp tục thuê đất.
Đối với đất được nhà nước giao, cho thuê, công nhận đối với người sử dụng đất là tổ chức.
Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất được xác định như sau:
Xem thêm: Ý nghĩa của các chỉ tiêu giao đất và quyền sử dụng đất
– Thời hạn không quá 50 năm:
Thời hạn sử dụng đất tùy thuộc vào dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, công nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; kinh doanh – dịch vụ. Mục đích sản xuất phi nông nghiệp; thực hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng cho việc thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Đối với tổ chức, khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án.
– Thời hạn không quá 70 năm:
Thời hạn sử dụng đất theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 70 năm và áp dụng trong các trường hợp sau đây:
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng dự án đầu tư có quy mô lớn, khả năng thu hồi vốn chậm nên thời gian thu hồi vốn mất nhiều thời gian.
+ Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn đặc biệt khó khăn.
+ Công trình phi thương mại do các tổ chức phi thương mại công lập tự đầu tư xây dựng trong các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, … cũng như đất công trình công cộng, thương mại .
Xem Thêm: Thuật ngữ Sử dụng Đất, Đất cho Dự án Đầu tư
– Thời hạn không quá 99 năm:
Thời hạn sử dụng đất không quá 99 năm đối với diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (như Đại sứ quán, Lãnh sự quán) tại Việt Nam. Trường hợp hết thời hạn mà tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì nhà nước có thể xem xét cho tổ chức đó thuê một phần đất khác hoặc gia hạn sử dụng đất nếu phù hợp.
Lưu ý: Dù là gia đình, cá nhân hay tổ chức khi được nhà nước chuyển nhượng đất bằng quỹ đất xã, huyện, thị trấn thì thời hạn sử dụng đất chỉ được xác định là 5 năm.
Thông thường, mỗi trường hợp sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất khác nhau nhưng thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất được xác định kể từ ngày có quyết định. Việc giao đất, cho thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Thứ ba, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất khác nhau tùy thuộc vào việc người sử dụng đất là gia đình, cá nhân hay tổ chức. Cụ thể:
Nếu người sử dụng đất là gia đình, cá nhân Việt Nam:
——Đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sau khi người sử dụng đất làm thủ tục chuyển đổi thì thời hạn sử dụng của loại đất này được xác định theo thời hạn. Loại đất sau khi chuyển đổi.
Xem thêm: Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, đất trồng cây lâu năm mới nhất
Thời hạn sử dụng đất được xác định kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Sau khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng trọt, đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì chuyển sang đất rừng, đất sử dụng thời kỳ sau khi chuyển đổi đất đó Được xác định sử dụng ổn định lâu dài.
– Đất nông nghiệp sau khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp thì có thời hạn sử dụng đất tương ứng với loại đất phi nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng.
– Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài do gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp trong một thời hạn nhất định thì sau khi chuyển đổi loại đất đó vẫn còn giá trị sử dụng. Xác định ổn định để sử dụng lâu dài.
– Đất phi nông nghiệp có thời hạn do gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng của loại đất vẫn được xác định là lâu dài. sử dụng ổn định.
– Nếu loại đất như đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối mà người sử dụng đất chuyển sang mục đích sử dụng chung thì thời hạn sử dụng đất là dựa trên Chuyển nhượng hoặc thời hạn thuê được xác định.
Nếu người sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Trong trường hợp này, người sử dụng đất không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đang thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng nếu đất sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất của loại đất mới sau khi chuyển đổi do cấp có thẩm quyền quyết định trên cơ sở xem xét dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm. Đối với các khoản đầu tư có quy mô vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, đầu tư vào địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thì thời gian sử dụng đất theo thời gian của dự án.
Xem thêm: Trình tự và Thủ tục Gia hạn Sử dụng Đất; Đất Nông nghiệp Gia đình và Cá nhân có thể tiếp tục hết hạn không?
Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp có thời hạn hoặc ngược lại thì thời hạn sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi được xác định. như ổn định lâu dài.
Thứ tư là xác định thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo mục 128 của Luật Đất đai 2013:
Khi loại đất mà người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Đối với các loại đất khác, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng chỉ được sử dụng thời hạn sử dụng đất còn lại của loại đất trước khi giao quyền sử dụng đất. .
Theo cách này theo tính chất của loại đất, thời hạn đầu tư của dự án đầu tư và bảo đảm việc sử dụng, phát triển tài nguyên đất có hiệu quả thì không vi phạm pháp luật. Pháp luật quy định thời hạn sử dụng đất khác nhau đối với các loại đất và quy định cách xác định thời hạn sử dụng đất khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Gia hạn thời hạn thuê đất khi sắp hết hạn hợp đồng thuê đất:
Tóm tắt Câu hỏi:
Tôi có một mảnh đất thuê và có ký hợp đồng thuê đất với địa chính thành phố Hà Nội để hợp tác chế tạo máy thời hạn 20 năm, hết hạn vào ngày 07/12/2016. Giờ khu đất đó tôi đang có quyết định giao đất nền để làm dự án, nhưng sợ đến ngày 7/12 mới xong. Vậy xin hỏi luật sư, tôi cần phải làm gì để được giữ nguyên chủ quyền đối với mảnh đất nói trên và theo quy định của pháp luật nào?
Chuyên gia tư vấn:
Xem thêm: Mẫu đơn xin mở rộng sử dụng đất và Hướng dẫn soạn thảo đơn mới nhất
Thứ nhất: Điều kiện gia hạn thuê đất
Theo quy định tại Điều 126 Khoản 3 Luật Đất đai năm 2013, thời hạn cho thuê đất là cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp, tổ chức thực hiện. dự án đầu tư. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam căn cứ vào dự án đầu tư hoặc xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Sau khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể xin gia hạn sử dụng đất nếu muốn.
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có thuê một mảnh đất và ký hợp đồng thuê đất với cơ quan có thẩm quyền để chế tạo máy, thời hạn thuê là 20 năm đến ngày 12/7/2016 thì hết hạn hợp đồng thuê đất. , nhưng bạn chưa hoàn thành thủ tục xin quyết định giao đất để thực hiện dự án đầu tư. Đến tháng 12/2016, theo hợp đồng thuê đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì có thể xin gia hạn sử dụng đất nhưng tối đa không quá 50 năm theo quy định.
Trong khi đó, bạn phải đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của mình trong thời gian gia hạn.
Thứ hai: Trình tự và Thủ tục Mở rộng Sử dụng Đất
Để được gia hạn thuê đất, bạn phải nộp đơn xin gia hạn sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường để cơ quan này thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Khi bạn đã thanh toán nghĩa vụ tài chính do Cơ quan đăng ký đất đai xác định sau khi nộp thông tin địa chính của bạn cho Cơ quan thuế, tức là bạn đủ điều kiện để được gia hạn, bạn nộp các giấy chứng nhận và các tài liệu hỗ trợ đã được cấp. Xác minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính để Cơ quan đăng ký đất đai xác nhận cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp, cấp đổi, thay đổi tình trạng pháp lý và trả lại cho bạn.
4. Cách ghi thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Tóm tắt Câu hỏi:
Xem thêm: Trình tự và thủ tục gia hạn đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân khi hết thời hạn
Cho tôi hỏi luật sư: Gia đình tôi sống ở quê và trên mảnh đất đó chúng tôi đã giết chết 4 người. Đầu năm 2017 gia đình tôi được chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trên giấy chứng nhận đất tôi thấy ghi mục đích sử dụng, thời hạn là 50 năm. Đây không khác gì mảnh đất gia đình tôi thuê mà thực chất là đất của ông bà tổ tiên để lại. Xin cho biết nội dung đó có đúng không?
Chuyên gia tư vấn:
Ghi thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 7 Điều 6 Thông tư số 23/2014 / tt-btnmt.
Theo quy định trên, trường hợp được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất được công nhận theo quy định của Luật đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn được hiểu là việc nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn.
Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đối với đất ở dài hơn và 50 năm đối với đất nông nghiệp. Do bạn không nói rõ đất của gia đình bạn là loại đất gì, nếu là đất nông nghiệp thì việc ghi thời hạn sử dụng đất là 50 năm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng.
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định, sau khi hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn sử dụng đất. .
Do đó, nếu là đất nông nghiệp thì việc ghi thời hạn sử dụng đất là 50 năm là không vi phạm pháp luật. Khi hết thời hạn 50 năm mà người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được gia hạn sử dụng đất.
Xem thêm: Thời hạn sử dụng đất ở Việt Nam là bao lâu?